Бизнес и не только столкнулся с непредвиденными вызовами. В текущих условиях вопросы законодательного просвещения приобретают особую ценность. Тема данной публикации - особенности налогообложения при продаже коммерческой недвижимости. Этот вопрос для бизнеса актуальный во все времена.
Тему для читателей 19rusinfo.ru раскрыла директор консультационной службы «Налоги. Бизнес. Право», председатель Общественного совета при Минэкономразвития Хакасии Елена Макарова.
- Елена Александровна, существует ли особый порядок налогообложения доходов от продажи коммерческой недвижимости? Влияет ли срок владения недвижимостью на налоги?
- Даже если мы не будем привязываться к сегодняшним реалиям, вопрос очень актуальный. Каждый год совершаются сделки - недвижимость продают, покупают, дарят. Недавно был запрос, как подарить свою недвижимость коммерческого назначения государству в лице муниципалитета или республики.
У всех свои поводы для совершения сделок с недвижимостью. Налогообложение по таким сделкам носит особый характер. Общую схему я попытаюсь сейчас объяснить.
Четкого определения понятия коммерческой недвижимости нет. Такими объектами мы называем все, что не относится к жилью, гаражам, дачам, то есть предметам для личного пользования. Это магазины, склады, производственные помещения и другие объекты бытового назначения, офисы.
Первое. Нужно помнить о статусе продавца в момент совершения продажи, является ли он предпринимателем. Если на дату сделки физическое лицо, которое обладает объектом коммерческого назначения является предпринимателем, то реализация такой недвижимости будет оценена как реализация основного средства. Соответственно налоги нужно будет заплатить исходя из применяемой в данный момент предпринимателем системы налогообложения.
Если, например, предприниматель на упрощенной системе налогообложения, то выручку от реализации объекта коммерческого назначения он обязан включить в доход, облагаемый по упрощенке.
Если предприниматель находится на общем налоговом режиме или на патенте (и не заявлено параллельно другой налоговой системы), то при продаже будет два налога - налог на добавленную стоимость по ставке 20% и налог на доходы физических лиц.
Перед заключением сделок нужно внимательно оценивать свой статус и налоговые последствия.
Бывает, что предприниматель прекратил свою деятельность и уже после продает объект коммерческой недвижимости. Если этот объект ранее использовался в предпринимательской деятельности, то применяется особый порядок налогообложения, при котором период владения недвижимостью роли не играет, как при сделках с жильем. Необходимо будет заплатить НДФЛ с полной стоимости продажи. И еще нельзя воспользоваться имущественными вычетами - уменьшить стоимость продажи на стоимость затрат по приобретению объекта, применить фиксированный вычет.
Что касается ставок, 13% - ставка НДФЛ при доходе до 5 миллионов в год. Если доход более, ставка повышенная.
- Казалось бы, прекратит предприниматель деятельность и продаст недвижимость с минимальными ставками. Оказывается, это не так.
- Это всегда нужно просчитывать. Самым выгодным сегодня является продажа объекта недвижимости в статусе предпринимателя, который применяет упрощенную систему с объекта «доходы». В Хакасии ставка всего 4%. Такой процент с выручки заплатить намного приятнее, чем 13%. Поэтому не нужно спешить закрывать статус предпринимателя, возможно, выгоднее сначала продать объект недвижимости.
- Налогоплательщики, конечно, хотят сэкономить. Раньше при заключении договора купли-продажи практиковалось указывать меньшую сумму сделки, чем фактическую. Опасно ли это?
- Сегодня не так много граждан, которые обладают свободными личными финансами, чтобы купить коммерческую недвижимость. Скорее всего, будет идти речь о коммерческой ипотеке. А банки очень пристально смотрят на договор купли-продажи и к занижению стоимости относятся критически.
О реальных суммах сделки в договоре позаботился и законодатель. Есть правило, но действует оно для физических лиц, которые уже не в статусе предпринимателя. Если цена по договору купли-продажи меньше, чем кадастровая стоимость, и разница составляет более 30% (например, кадастровая стоимость 10 миллионов, а продаем за 6 миллионов), то налоги будут рассчитываться исходя из 70% от кадастра. Поэтому прежде чем идти на сделку, внимательно изучите кадастровую стоимость объекта.
Есть печальный пример. Предприниматель в сельской местности решила прекратить деятельность. Ее коммерческая недвижимость имела очень невысокую рыночную цену. Два объекта удалось продать за 1,1 миллиона рублей. А кадастровая стоимость составляла порядка 12 миллионов рублей. Она не стала оспаривать кадастровую стоимость и продала объекты. В итоге налоги получились больше выручки от продажи.
Если говорить о предпринимателях, находящихся, например, на упрощенной системе, то особого метода исчисления налогов нет, все происходит по фактическому поступлению денежных средств.
- А если коммерческий объект подарить? Налог будет платиться?
- Смотря в каком статусе осуществлять сделку дарения. Например, мама предприниматель подарила дочери магазин. Если при сделках по продаже жилья между близкими родственниками, являющимися таковыми по семейному кодексу, одаряемый не заплатит налог, то в случае с коммерческой недвижимостью подход другой. Могут возникнуть налоги и у того, кто дарит, и кто получает.
Если кто дарит находится в статусе предпринимателя, то дарение рассматривается как прочее отчуждение имущества, в том числе как продажа. Если он применяет любой налоговый режим, кроме упрощенной системы, то при дарении у него возникнет НДС с кадастровой стоимости объекта дарения. Если мама на патенте подарит дочери магазин, и другой системы налогообложения у нее не заявлено, то от кадастра, допустим, в 10 миллионов она заплатит порядка 1,7 миллиона налога на добавленную стоимость.
Если дочь на момент получения объекта имеет статус предпринимателя, пользуется упрощенной системой и начала деятельность с использованием полученного в дар объекта, его кадастровую стоимость посчитают ей в доход. В результате мама заплатит 20% и дочь 4% (нынешняя ставка по упрощенке в Хакасии).
Любое отчуждение коммерческой недвижимости безвозмездно для дарителя может быть обложено налогами, в частности налогом на добавленную стоимость.
- В любом случае, перед продажей нужно хорошо подумать и все просчитать, быть может, поменять систему налогообложения. Бывают такие случаи?
- Да, но я напомню - систему налогообложения в добровольном порядке можно поменять только с начала календарного года. Действительно, бывают случаи, когда предприниматель на общем налогом режиме, ему невыгодно продавать объект, заплатив и НДС, и НДФЛ. Тогда есть вариант заключить договор предварительной купли-продажи, в котором указывается реальная дата сделки, например, первый квартал 2023 года и получить задаток. Затем в конце года подается заявление о переходе на упрощенку и сделка совершается уже в 2023 году.
Беседовала Влада Соколова
